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实际履行了十余年的房屋租赁合同被确认无效,通过诉讼成功保障了承租人的合法权益

作者:吕胜柱 来源:找法网 日期:2017-10-23 12:16

案件事实:

周先生租赁某宾馆一楼商铺经营摄影器材十余年。租赁合同期限届满后,双方没有续签租赁合同。周先生继续使用承租房屋并按原合同约定的金额缴纳租金,宾馆一直也没有提出异议。201363日,宾馆单方向周先生发出不再续租的通知并要求周先生在15个工作日内搬离。因双方就腾房给予的时间不能达成共识,宾馆起诉到法院。经查:宾馆所在土地的性质属于政府行政划拨土地,宾馆只有土地使用权证,而没有办理房产证和建设工程规划许可证。

争议焦点:

宾馆对一楼商铺是否享有合法的出租权,双方签订的房屋租赁合同是否有效?

裁决结果:

一审法院判决双方签订的租赁合同有效,要求周先生在判决生效之日起十五日内腾退房屋给宾馆,另外还需从合同解除之日以原租金的两倍标准向宾馆支付房屋占有使用费。

二审法院支持了代理律师的意见,改判“双方签订的租赁合同无效”,同时认定原判决“以原租金的两倍标准向宾馆支付房屋占有使用费”的依据不足,直接改判为“按原租金标准支付房屋占有使用费”。

律师意见:

一、该案房屋租赁合同期限届满后,房屋租赁期限转为不定期,法律规定出租人在给予一定的宽限期的情况下,可以随时主张要求解除租赁关系,对长期在此经营摄影器材的当事人周先生来说非常不利。在代理该案的过程中,为最大限度地维护当事人周先生的合法权益,律师代理的思路就是尽量为当事人争取充足的腾房时间和减少继续占用房屋应支出的费用。最终经过律师的努力,不仅为当事人多争取到了一年多的腾房时间,同时还减少了一审法院判决的当事人继续占用房屋所产生的占有费。

二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。经过代理律师的调查,宾馆所在土地的性质属于政府行政划拨土地,宾馆只有土地使用权证,而没有办理房产证和建设工程规划许可证,故主张双方签订的房屋租赁合同无效。

三、在代理该案的过程中,经代理律师调查还发现,根据政府会议纪要,涉案房屋真正的所有权主体为某福利机构,宾馆根本也不是所有权人,也没有得到所有权人的同意对外出租。

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